리츠(REIT's)의 뜻과 리츠 가치 평가법 'FFO, AFFO'

기업을 분석하다 보면, 가끔 기업 뒤에 ‘리츠’라는 말이 붙은 회사들이 있습니다.

리츠가 무엇일까요? 그리고 리츠의 가치 평가법이라 불리는 FFO란 무엇일까요?

지금부터 한번 알아볼게요!

리츠란 무엇일까요?

즉, 건물을 빌려주고 임대 소득을 받는 기업을 뜻합니다.

리츠의 특징은, 설립 조건 자체에 수익의 90%를 배당으로 주주들에게 환원하라는 조건이 있어서 높은 배당 수익률을 자랑합니다.

우리나라도 2019년 롯데리츠, NH프라임리츠가 연달아 상장하면서, 적은 금액으로 건물주가 될 수 있다는 마음으로 리츠 열풍이 불기도 했었습니다.

다만, 아직 우리나라는 상장된 리츠가 별로 많지 않고, 배당 주기도 1년에 2번 정도라 아직 리츠가 대중들에게 널리 퍼져있다고 볼 수는 없습니다.

하지만 미국만 하더라도 48년의 리츠 역사를 갖고 있고 전 세계 리츠 시장의 65%를 차지하여 많은 사람들이 관심을 갖는 종목이라고 하네요.

FFO란, Fund From Operation. 우리말로는 사업운영수익을 뜻합니다. 계산은 아래와 같이 해요.

보통의 기업은 가치를 평가 할 때 ‘당기순이익’ 이나 ‘영업이익’을 기준으로 두 개가 해가 거듭할수록 늘면 성장하고 있다고 여깁니다.

그런데 리츠의 경우, 특별한 사업을 하기보다는 부동산을 임대해서 수입을 얻기 때문에, 회사의 이익을 따질 때 감가상각비라는 개념이 중요하게 여겨지는데요.

감가상각비란 ‘감가(가치가 감소해서) 상각(깎아나가는) 비(돈)’, 즉, 건물이나 기계등을 살 때 시간이 지남에 따라 줄어드는 가치를 반영한 돈을 뜻합니다.

우리가 새 물건을 산 후 시간이 지난 다음에 중고로 팔 때는 원가보다 적게 팔게 되잖아요?

모든 유형 자산(물건, 자동차 등)은 시간이 지날수록 더 좋은 새 물건이 나오고, 고장 나는 부분등이 나오면서 가치가 떨어지니까, 그 가치가 떨어지는 값을 계산해 두자는 개념입니다.

본론으로 돌아와서, 감가상각비는 원래는 지출되는 비용이니, 빼야 하는게 맞지만, 사실 시간이 지난다고 해서 부동산의 가치가 그렇게 떨어진다고 볼 수는 없잖아요?

그래서 부동산 업을 통해 수익을 버는 리츠 회사들에 대해 당기순이익에 감가상각비를 더해서 그 가치를 제대로 평가하자는 FFO의 개념이 나온겁니다.

AFFO란,

으로 조금 더 상세히 살펴본 FFO를 뜻해요.

보통 기업에서는 1주당 가치를 평가할 때 주당 순이익(EPS = 당기순이익/주식 수)이 계속해서 상승하는가, 흑자를 내고 있는가를 통해 성장하고 있는 기업인지 아닌지를 살펴봅니다.

리츠에서 EPS와 같은 역할을 하는 것이 바로 ‘주당사업운영수익’입니다.

주당사업운영수익이 계속해서 증가하는 기업이라면, 투자할 매력이 있는 리츠 기업이겠죠?

리츠기업의 배당 성향을 파악할 때도 FFO를 사용하는데요,

본래 배당주를 볼 때 많이 확인하는 배당 성향은 다음과 같이 계산됩니다.

그리고 이 배당성향이 100%를 넘으면 버는 것보다 배당을 너무 많이 줘서 투자 부족, 재무 건전성 위험등 좋지 않다라고 여기는데요.

보통 리츠회사들은 위와 같은 식으로 배당 성향을 계산하면 적게는 150%, 많게는 400%까지 나오게 됩니다.

그도 그럴것이, 이익의 90% 이상은 의무적으로 배당해야 하는데, 투자 대비 당기순이익 자체는 그렇게 크지 않기 때문이죠.

그래서 리츠사의 배당성향을 파악할 때는 다음과 같은 방식으로 계산합니다.

리츠사를 보통 이런 식으로 계산하면 약 70~80% 정도의 배당성향이 나온다고 하네요.

오늘은 리츠의 뜻, FFO, AFFO, 리츠사 가치 평가 방법에 대해 알아봤습니다.

읽는 분들에게 도움이 되었다면 좋겠네요.

다음에도 좋은 정보로 찾아올게요.

감사합니다!